Sen bývať pod vlastnou strechou je jedna z najuniverzálnejších túžob slovákov, pri ktorej dlhodobo pretrváva celospoločenská zhoda. Nájomné bývanie predstavuje pre drvivú väčšinu len prechodné riešenie napriek tomu, že v západnej Európe sa počet obyvateľov dlhodobo využívajúcich služby nájomného bývania blíži k 50 percentám. Slovenský trh je preto do značnej miery špecifický, rebríček priorít – bývanie vo vlastnom atakuje popredné priečky. Rok 2022 a 2023 priniesol turbulentné a doslova nepredstaviteľné zmeny na hypotekárnom trhu.
Na nasledujúcich piatich grafoch si rozoberieme súčastnosť, pravdepodobnú buducnosť a nastolený trend vo vývoji cien nehnuteľností.
Žiadna cválajúca inflácia, žiadna vojna v Európe. (Life is good)
Pre lepšiu predstavu a porovnanie, aký dramatický dopad na priemerne zarábajúceho slováka má zvyšovanie hypotekárnej sadzby som namodeloval scenár, kde nedošlo k žiadnej zmene v úrokových sadzbách. Zaťaženie príjmu je na úrovni 27%. Vlastné bývanie by bolo relatívne dostupné.
Graf1: Hypotetická úroková sadzba 1%. Zaťaženie priemerného čistého príjmu mesačnou splátkou 27% (Q4 2022). Zdroj: ako-investovat.sk
Aktuálna situácia
V prvom kvartáli 2023 bolo možné získať hypotekárny úver s podmienkami od 3,2%. Zaťaženie priemerného čistého príjmu sa medziročne zvýšilo o 10%.
Graf2: Úroková sadzby z Q4/2022 (reálne dáta, sadzba 3,2%). Zaťaženie priemerného čistého príjmu mesačnou splátkou 37%. Zdroj: ako-investovat.sk
Predpokladané úrokové sadzby v druhej polovici roka 2023
Zdražovanie hypoték pokračuje. Úroky zvýšili až štyri banky. V polovici marca mnohé finančné domy reagovali na zmeny základnej sadzby ECB zmenou svojho cenníka. Aktuálne dlhšie fixácie atakujú alebo už prekročili hranicu 5%.
Graf3: Úrokové sadzby na úrovni 5% (čo by bolo, keby boli tak vysoké ku Q4/2022). Zaťaženie priemerného čistého príjmu mesačnou splátkou 46%. Zdroj: ako-investovat.sk
Porovnanie s finančnou krízou 2008
Tento graf podľa mňa krásne demonštruje, že dnes máme nehnuteľnosti predraženejšie ako v 2008/2009, pričom toto obdobie označuje aj NBS za bublinu.
Graf4: Úrokové sadzby na úrovni tých z Q2 2009 (čo by bolo, keby boli tak vysoké ku Q4/2022) Zaťaženie priemerného čistého príjmu mesačnou splátkou 65%. Zdroj: ako-investovat.sk
Čo hovoria trendové dáta
Porovnajme si krízu 2008 s aktuálnou situáciou. Prvý kvartál po vrchole v 2008 – ticho pred búrkou, kozmetické zmeny. Potom sa pokles za 3 ďalšie kvartály urýchlil viď. obrázok a potom opäť pomalšie tempo. Ale od Q2 2008 ten prepad trval do Q2 2014, čo je 6 rokov. Teraz môžeme byť v podobnej situácii, že nejaký citeľnejší pokles nás čaká až najbližšie obdobie, ale celkovo to pôjde k tým mzdám pomaly naspäť. Stimulácia predaja hypoték lacnými peniazmi už neexistuje. Posledný pozitívny faktor – zamestnanosť nebude stačiť. Len pripomínam, že ten rozdiel tempa rastu ceny nehnuteľností vs mzdy, je dnes oveľa vyššie ako pri maximách v Q2 2008. Bude to tentokrát teda iné, dlhšie alebo prudšie? Budúcnosť ukáže. V každom prípade podľa štatistík kúpa nehnuteľnosti v roku 2023 nemusí byť najlepší nápad, kvôli veľmi pravdepodobným budúcim cenovým korekciám vyplývajúcim z nastoleného klesajúceho trendu cien nehnuteľností na bývanie, ktorý začal Q4 2022.
Graf5: Ceny nehnuteľností na bývanie celkovo v porovnaní k priemernej mzde. Zdroj: ako-investovat.sk; dáta NBS
