Investovanie do nehnuteľností je pre mnohých investorov lákavé: stabilné nájomné, fyzický majetok a pocit „reálneho vlastníctva“. Ale priamo vlastniť byt či obchodnú budovu nie je pre každého — je to náročné na čas, peniaze a administratívu. Alternatívou sú fondy, ktoré investujú do realitných aktív. V roku 2026 stojí za to pozrieť sa na to, ako fungujú a či majú zmysel v portfóliu aj oproti klasickým ETF.

Čo sú realitné fondy?

Realitné fondy sú podielové fondy alebo ETF, ktoré investujú primárne do realitných aktív — či už priamo do budov alebo nepriamo cez podiely v realitných spoločnostiach či deriváty. Znamená to, že vaša investícia nie je v byte, ktorý si fyzicky kupujete, ale v portfóliu komerčných, obytných či logistických nehnuteľností spravovaných profesionálmi.

Výhody

• Diverzifikácia – fond vlastní viacero nehnuteľností rôzneho typu a lokality, takže sa nespoliehaš len na jednu budovu.
• Pasívne investovanie – správca fondu rieši nájomníkov, údržbu aj financovanie.
• Likvidita lepšia než pri priamom vlastníctve – môžeš väčšinou predávať podiely bez fyzickej transakcie nehnuteľnosti.

Nevýhody

• Vyššie poplatky než pri niektorých ETF – správca si za správu investície účtuje odmeny.
• Nie vždy úplná korelácia s cenou nehnuteľností – výnos ovplyvňuje aj likvidita fondu, nájomné, úrokové sadzby či správa majetku.
• Dlhodobý horizont – ideálne je investovať na viac ako 5 rokov.

Príklad: Prvý realitný fond (IAD Investments)

Jeden z najznámejších realitných fondov na Slovensku je Prvý realitný fond spravovaný spoločnosťou IAD Investments. Tento fond je špeciálnym podielovým fondom, ktorý investuje do rôznych typov nehnuteľností ako administratíva, logistika, bývanie či obchodné priestory.

Výkonnosť v roku 2025

Fondu sa v roku 2025 darilo celkom solídne. Dosiahol zhodnotenie 5,192 %.

To znamená, že investor, ktorý mal kapitál vo fonde počas celého roka, zaznamenal stabilné zhodnotenie pred zdanením.

Prečo fond rástol

• Oživenie realitného trhu – trh s nehnuteľnosťami sa postupne stabilizoval po predchádzajúcich rokoch neistoty.
• Nižšie úrokové sadzby – znížené sadzby pomohli financovaniu projektov.
• Zvyšovanie nájomného – vyšší cash flow z prenájmu prispel k rastu hodnoty portfólia.

Aj keď minulá výkonnosť nie je zárukou výsledkov v budúcnosti, je to signál, že realitné fondy dokážu generovať stabilné výnosy, ktoré sa líšia od tradičných akciových ETF.

Ako sa pre porovnanie darilo akciovým ETF v roku 2025

Rok 2025 bol pre akciové trhy z pohľadu dolárových investorov veľmi silný, no pre európskych investorov zohral výraznú rolu aj menový vývoj. Rozdiel medzi výnosmi v USD a v EUR bol spôsobený oslabením amerického dolára voči euru.

• S&P 500: +17 % v USD | +3,8 % v EUR
• MSCI World: +21 % v USD | +7 % v EUR
• All-World: +23 % v USD | +8,3 % v EUR

Tento rozdiel jasne ukazuje, že pri investovaní do globálnych ETF je potrebné vnímať nielen výkonnosť samotných trhov, ale aj vplyv menového kurzu na konečný výnos investora v eurách. Výkonnosťou ETF hravo porazili realitné fondy, a preto sú vnímané ako prvá voľba, ktorú odporúčame našim klientom. Kumulatívne zhodnotenie za posledných 5 rokov niekoľkonásobne prevýšilo zhodnotenie z realitných podielových fondov.

ETF vs. realitné fondy

Záver: kde sa oplatí investovať v roku 2026?

ETF sú vhodné pre investorov, ktorí hľadajú dlhodobý rast s nízkymi nákladmi a širokou diverzifikáciou.

Realitné fondy môžu byť zaujímavým doplnkom portfólia pre tých, ktorí chcú expozíciu na nehnuteľnosti bez starostí spojených s ich priamym vlastníctvom.

Rozumná stratégia môže byť kombinovať oba prístupy podľa investičného horizontu a tolerancie rizika. S nastavením a výberom vhodného produktu vám radi poradíme.