Investovanie do nehnuteľností cez realitný fond je pre mnohých slovenských investorov dlhodobo považované za stabilnú a lukratívnu možnosť. Hoci je to často vnímané ako bezpečný prístav, investície do fondov držiacich komerčné budovy môžu byť stále vystavené značným rizikám. V skutočnosti môžu tieto investície niekedy zaznamenať výrazný pokles, dokonca až o 30 percent alebo viac. Pochopenie týchto rizík je kľúčové pre investorov, ktorí sa chcú efektívne orientovať na trhu s nehnuteľnosťami.
Dynamika trhu
Jedným z primárnych faktorov, ktoré prispievajú k volatilite investícií do komerčných nehnuteľností, je dynamika trhu. Na rozdiel od rezidenčných nehnuteľností, ktoré sú často ovplyvnené faktormi, ako je rast populácie a dopyt po bývaní, komerčné nehnuteľnosti sú úzko späté s ekonomickými podmienkami a výkonnosťou podnikania. Počas hospodárskych poklesov alebo období neistoty na trhu môžu podniky bojovať, čo vedie k voľným pracovným miestam v komerčných budovách a klesajúcim príjmom z prenájmu. To môže priamo ovplyvniť hodnotu nehnuteľností držaných v investičných fondoch, čo spôsobí, že ich ceny klesnú.
Zmeny v správaní spotrebiteľov
Komerčné nehnuteľnosti sú navyše citlivé na zmeny v správaní spotrebiteľov a technológie. Rozmach elektronického obchodu po pandémii napríklad viedol k poklesu dopytu po tradičných kamenných obchodných priestoroch. Podobne aj trendy práce na diaľku alebo z domu (tzv. home-office) urýchlené technologickým pokrokom vyvolali otázky o budúcnosti kancelárskych priestorov. Investície silne sústredené v sektoroch, ktoré zažívajú poruchy alebo zastarávanie, riskujú výrazné znehodnotenie, vďaka čomu sú investori náchylní na značné straty.
Zadĺženie
Ďalším významným rizikovým faktorom je pákový efekt. Mnohé investičné fondy využívajú pákový efekt alebo požičaný kapitál na získanie nehnuteľností s cieľom zvýšiť výnosy. Zatiaľ čo pákový efekt môže zosilniť zisky na rastúcom trhu, zároveň zväčší straty počas poklesu. Ak hodnoty nehnuteľností klesnú, investori môžu zistiť, že nie sú schopní splácať dlhové záväzky, čo vedie k nútenému predaju alebo dokonca bankrotu.
Regulačné zmeny
Okrem toho regulačné zmeny a environmentálne faktory môžu ovplyvniť ziskovosť a hodnotu komerčných nehnuteľností. Zmeny v zákonoch o územnom plánovaní, daňových politikách alebo environmentálnych predpisoch môžu ovplyvniť využitie nehnuteľností, rozvojový potenciál a prevádzkové náklady. Neprispôsobenie sa týmto zmenám môže narušiť hodnotu nehnuteľností a návratnosť investícií, čo spôsobí zhoršenie výkonnosti fondu.
Riziká likvidity
Investori by si tiež mali dávať pozor na riziká likvidity spojené s investíciami do nehnuteľností. Na rozdiel od akcií alebo dlhopisov sú nehnuteľnosti relatívne nelikvidné, čo znamená, že ich nemožno ľahko premeniť na hotovosť. V časoch krízy na trhu sa predaj komerčných nehnuteľností na získanie kapitálu môže ukázať ako náročný, čo vedie k predĺženiu doby držby a potenciálnym stratám pre investorov, ktorí potrebujú rýchlo opustiť svoje pozície.
Čo ti bolo sľúbené v istom fonde (2/2023)
Čo nato Národná Banka Slovenska (4/2023)
Národná banka Slovenska (NBS) nedávno upozornila na vyššie investičné riziko týkajúce sa realitných fondov.
Na zraniteľnosť sektora komerčných nehnuteľností, medzi ktoré patria aj kancelárie, upozornila aj Európska centrálna banka.
V apríli 2023 varovala pred „jasnými signálmi zraniteľnosti“ s odvolaním sa na nižšiu trhovú likviditu a pokles cien realít.
Predaj komerčných nehnuteľností v Európe v minulom roku poklesol o 44 percent. Priemerné nájomné bolo medziročne nižšie o 14 percent.
Realita (1/2024)
Na záver možno povedať, že aj keď sa investície do fondov držiacich komerčné budovy môžu zdať ako bezpečný prístav, nie sú imúnne voči rizikám. Dynamika trhu, technologické narušenia, pákový efekt, regulačné zmeny a obavy o likviditu – to všetko predstavuje významné ohrozenie stability a ziskovosti takýchto investícií. Investori by preto pred investovaním kapitálu do komerčných realitných fondov mali vykonať dôkladný prieskup fundamentov daného fondu, ideálne sa poradiť s nezávislým odborníkom, diverzifikovať svoje portfóliá a starostlivo posúdiť svoju toleranciu voči riziku. Pochopením a zmiernením týchto rizík sa investori môžu lepšie orientovať v zložitosti trhu s nehnuteľnosťami a chrániť svoje investičné portfóliá pred výraznými poklesmi.
My v pasivneinvestovanie.sk sme vnímali riziká investovania do tohto fondu, a preto sme fond od HB Reavisu klientom neponúkali. Radi ti poradíme pri výbere vhodného realitného fondu/zostavenia portfólia.
